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Você é daqueles que nem pisa mais em agências de banco? Em 2012 39% das transações bancárias foram feitas via internet, celular ou tablet. Apesar disso as agências continuam abarrotadas de clientes e os bancos seguem expandindo a rede de atendimento, especialmente nas regiões norte e nordeste do país e, para tanto, demandam imóveis bens localizados para instalar as agências. Eis mais uma oportunidade de negócio para os FII.
Já existem 5 fundos que alugam ou vão alugar agências para os bancos Santander, Banrisul, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal. Alguns já estão funcionando plenamente enquanto outros ainda estão construindo ou reformando os imóveis que serão ocupados pelos bancos.
O que esperar de um FII que invista em agências bancárias
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Os fundos que estão construindo ou reformando agências ainda são pré operacionais, os rendimentos são irregulares ou inexistentes e crescerão a medida que os imóveis sejam entregues aos locatários e passem a gerar renda.
Os fundos que estão com todos os imóveis prontos e locados distribuem rendimentos regulares e previsíveis, pois são celebrados contratos de locação de “construção ajustada”, com prazo de 10 anos, o valor do aluguel é reajustado anualmente por um índice de preços como IPCA ou IGP-M e não é permitida a revisão do valor do aluguel. Caso o locatário queira encerrar um contrato antes do fim terá que pagar multa equivalente a todos os aluguéis vincendos, ou seja, se no terceiro ano um banco quiser devolver uma agência ao fundo, terá que pagar à vista os alugueis dos sete anos que restariam até o término do contrato.
Riscos e vantagens
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Os fundos operacionais oferecem menos risco, pois a possibilidade de um banco de grande porte atrasar o pagamento dos aluguéis é baixa e a multa contratual garante que os rendimentos continuem sendo pagos mesmo que os imóveis fiquem vagos.
Uma característica é ambígua: como não é permitida a revisão do valor principal do aluguel, com o passar dos anos, o preço pode ficar defasado face aos praticados no mercado, ou ainda, muito acima da média.
Quem investe nos fundos pré operacionais está correndo todo o risco de execução das obras, que podem atrasar, custar mais caro do que o planejado ou até, em casos mais extremos, serem embargadas.
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O que impacta preços
Como os rendimentos são estáveis, os movimentos da taxa Selic podem influenciar fortemente o preço das cotas. Em caso de alta da taxa Selic as cotas tendem a cair e vice-versa. Mas o Banco Central aumenta a Selic principalmente quando a inflação está alta e os contratos de aluguel são reajustados pelos índices de inflação, portanto o impacto da Selic não deve ser inteiramente descontado no preço das cotas.
Fique de olho
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Os contratos de aluguel costumam ter cláusulas bem específicas, leia sempre o prospecto do fundo para conhecer todos os detalhes. Acompanhe também os relatórios do administrador sobre o andamento das obras e previsão de início de geração de renda dos imóveis.
