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Um fundo imobiliário é um condomínio fechado de investidores, reunidos para investir em empreendimentos imobiliários. Uma estrutura jurídica simples, que para poder funcionar depende de um administrador, que deve ser uma instituição financeira autorizada a funcionar pela CVM. O administrador exerce sobre o patrimônio do fundo a propriedade fiduciária.
Propriedade fiduciária vem de fidúcia, que significa confiança. Deixando o “juridiquês” de lado, podemos entender que o administrador tem o dever de cuidar do patrimônio do fundo como se dele fosse, ou seja, cuidar da manutenção, pagar tributos, receber os recursos e direitos, responder pelas demandas referentes ao patrimônio, enfim, tem todas as obrigações de um dono, mas não tem os direitos de um dono, pois não o é.
Também é função do administrador tomar as decisões de investimento em nome do fundo, mas sempre limitado ao que os cotistas o autorizaram por meio do regulamento do fundo, especificamente no objetivo e na política de investimentos. Qualquer ato ou decisão que exceda esses limites pode ensejar inclusive punições por má gestão, gestão temerária, conflito de interesses etc.
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Para assumir toda essa responsabilidade a instituição financeira cobra uma taxa de administração, que é paga pelos cotistas do fundo.
A respeito dos conflitos de interesses a regulamentação não veta operações que os envolva, mas as condiciona à aprovação da assembleia geral de cotistas em votação por quórum qualificado, o que implica em aprovação de cotistas que representem 50% de todas as cotas do fundo. Para entender bem: não é a maioria dos presentes, mas sim a maioria das cotas emitidas. Num fundo com 10.000 cotas seria preciso voto favorável de cotistas que detenham, no mínimo, 5.000 cotas.
Na prática:
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Um caso real tem dividido opiniões. Em fevereiro a BR Properties (BRPR3), uma companhia com ações em bolsa cujo negócio principal é a aquisição e locação de imóveis, anunciou sua intenção de fechar o capital e, portanto, sair da bolsa. Numa operação bastante complexa e de altos valores¹. Os compradores das ações da BR Properties seriam um FIP (fundo de investimento em participações), uma empresa investidora e um FII que tem como único cotista o BC Fund (BRCR11), este o maior fundo imobiliário listado na BM&FBOVESPA, com cerca de 17.000 cotistas.
Ocorre que o banco BTG Pactual é administrador de todos os fundos que atuarão como compradores. É também detentor de grande parte das ações da companhia que será vendida e indicou três dos membros do conselho de administração da companhia, de maneira que tem poder de influência nas decisões.
Do ponto de vista do vendedor é até natural que o banco exerça seu poder de influência, mas do ponto de vista do comprador e especificamente na parte que envolve os fundos imobiliários, o banco não é dono, controlador ou conselheiro dos fundos. É apenas administrador do patrimônio dos cotistas. Por figurar como administrador dos fundos e acionista da companhia deveria ou poderia entender pela existência de conflito de interesses e consultar os cotistas do fundo ao invés de decidir por eles.
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A discussão não é sobre se o negócio é bom ou ruim para os fundos, mas sim sobre os limites de atuação do administrador de um fundo imobiliário.
Atenta aos fatos e respondendo aos questionamentos de alguns cotistas, a CVM determinou por meio de ofício² que seja realizada uma assembleia geral de cotistas do BC Fund para aprovar ou não a operação proposta, que já vinha sendo executada. Isso por entender que pode haver conflito de interesses. A CVM informa que cabe recurso contra essa determinação.
Resta saber se o administrador vai cumprir a determinação e ouvir a opinião dos verdadeiros donos do fundo ou se recorrerá, por entender que tem legitimidade para decidir unilateralmente nesse caso.
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Aqui no blog queremos saber a sua opinião. O administrador deveria ou não consultar os cotistas do fundo?
1- Veja o fato relevante da OPA da BR Properties
2- Veja o ofício da CVM
