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Em qualquer dos sistemas de financiamento habitacional que venho tratando nesta série (SFH ou SFI) o tomador do empréstimo tem que pagar o capital cedido (a soma das três espécies que identifiquei como “A”, “B” e “C” nos tópicos antecedentes deste blog) em parcelas mensais, durante o prazo contratual. Para fixar o valor de cada parcela mensal e sua evolução ao longo do tempo, as partes têm que estabelecer, de comum acordo, os seguintes parâmetros: método (ou sistema) de amortização a ser praticado, número de parcelas (equivalente ao número de meses do prazo contratual do financiamento), índice de reajustamento para cobrir a espécie “B” (correção monetária) e taxa de juros para cobrir a espécie “C” (remuneração do capital, propriamente dita).
O método (ou sistema) de amortização corresponde à regra pela qual o total do empréstimo a ser pago será dividido nas parcelas mensais. No mercado imobiliário nacional os três métodos mais praticados são: TP (Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização), SAC (Sistema de Amortização Constante) e SACRE (Sistema de Amortização Crescente). 
Do ponto de vista financeiro, esses três sistemas (e outros métodos com concepção semelhante) são rigorosamente equivalentes e nenhum deles é mais ou menos oneroso que os demais para o tomador do empréstimo. Para todos eles, o ônus de remuneração do capital emprestado é igualmente dependente da taxa de juros convencionada entre as partes (e só dela), ou seja, quanto maior a taxa de juros avençada, mais oneroso (mais caro) é o empréstimo, na mesma proporção. A respeito disso, acho oportuno aduzir um esclarecimento adicional. São comuns as interpretações equivocadas que tentam mostrar, com base na simulação dos valores de todas as parcelas segundo os três métodos, que a quantia total paga ao final do prazo contratual, a título de juros, é maior na TP e menor no SACRE, ficando em um nível intermediário no SAC. Isso é verdadeiro, mas não significa que o empréstimo em uma modalidade seja mais caro do que em outra. Se paga menos juros no SACRE justamente porque paga-se o empréstimo com maior antecedência relativa, ou seja, em cada mês, o total acumulado já pago é proporcionalmente maior naqueles métodos que acabam custando um total menor de juros. Isso porque, em economia, um real, hoje, vale mais do que um real amanhã, mesmo na ausência da inflação, já que ele estará produzindo por um prazo maior (mais um dia). Portanto, todo capital que ficar um dia a mais emprestado vai custar um dia a mais de juros, sem que isso signifique uma circunstância mais onerosa. A conclusão importante para os objetivos desta abordagem é que, a existência atual de empréstimos baratos não decorre do método (ou sistema) de amortização praticado. Nem, tampouco, do prazo contratual (ou número de meses para amortização do empréstimo).
O índice de reajustamento, necessário à recomposição das perdas inflacionárias (espécie “B”), comporta algumas variações, conforme a modalidade de financiamento considerada. Em alguns casos, existe previsão contratual para atualização do saldo devedor segundo um dos índices usuais (IPCA ou IGPM, por exemplo) e, em outros, a correção é aplicada de forma agregada, com a consideração conjunta de uma taxa de juros pré-fixada (espécie “C”) e da TR – Taxa Referencial, instituída por ocasião do Plano Collor II pela Lei n° 8.177/1991, para ser utilizada como índice de atualização monetária nos contratos com duração superior a 90 dias (espécie “B”). Estou destacando essa circunstância porque essa mesma agregação (B + C) ocorre na remuneração dos capitais mais utilizados como “funding” para os financiamentos habitacionais (65% dos depósitos nas Cadernetas de Poupança e parcela consignável do FGTS).
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A mesma observação antecedente acerca da agregação das espécies “B” e “C” prevalece também quando interessa examinar apenas o último dos parâmetros previstos na negociação dos empréstimos: os juros ou remuneração propriamente dita do capital. Embora esse parâmetro contratual possa variar de época para época e entre os diversos sistemas (SFH e SFI), estando legalmente limitado a 12% ao ano, nas operações feitas no âmbito do SFH, ele também está fortemente condicionado pelos paradigmas de remuneração das Cadernetas de Poupança e do FGTS. Essa é, de fato, a questão principal a ser examinada nesta série, conforme as conclusões que pretendo registrar no tópico subsequente do blog.
