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Nos últimos anos, nada mudou mais rapidamente no Brasil do que a nossa demografia. Já tive oportunidade de tratar desse assunto neste blog, quando analisei a natureza do assim chamado “Bônus Demográfico”. Em outro tópico, sob o título de “Seu Apartamento Ideal – Tamanho”, mencionei que a queda continuada da taxa de fecundidade das brasileiras estava produzindo, como consequência, a progressiva diminuição do tamanho das famílias. Nesse mesmo tópico, apontei que o número de pessoas por moradia tinha caído de 3,8 moradores por habitação na década de 1980 para apenas 1,8 pessoas por unidade nos tempos atuais.
Desta vez, quero examinar com um pouco mais de detalhe os efeitos dessas tendências demográficas no padrão das construções e no comportamento do mercado imobiliário no futuro imediato. Essa é uma questão importantíssima, não só para o planejamento das construtoras e incorporadoras, como também para os próprios compradores potenciais de novos imóveis, que precisarão ficar atentos às tendências do mercado se quiserem manter o valor patrimonial e as possibilidades de boa venda futura das moradias que estão adquirindo agora.
Na prática, essas tendências demográficas já se configuram no mercado imobiliário nacional como um aumento significativo da participação de dois estratos etários importantes: aqueles constituídos por pessoas mais maduras (usualmente tratado como terceira idade) e o formado por jovens (novos casais, com ou sem filhos, e solteiros que alcançam a possibilidade de exercer o seu desejo de morarem separados dos pais).
O primeiro desses estratos (terceira idade) cresce em proporções mais significativas por conta do aumento da expectativa de vida e das condições de independência financeira. Eles têm as suas exigências específicas e as possibilidades de pagarem por elas. Para atender esse tipo de público, as construtoras e incorporadoras terão que adaptar os padrões arquitetônicos de seus empreendimentos. Os apartamentos do futuro, para esse estrato, incluirão, obrigatoriamente, muitas comodidades específicas, como pisos revestidos com materiais antiderrapantes e fáceis de limpar, maior quantidade de elevadores, portas internas e externas mais largas e banheiros mais espaçosos. Os edifícios para esse público deverão incluir muitas facilidades e comodidades, como lavanderias, serviço de diaristas e de apoio, comércio de conveniência (steep malls) e segurança especializada.
Por seu turno, o outro estrato que está ganhando grande proporção e ganhará mais ainda com a continuidade das tendências demográficas (os jovens casais e os solteiros independentes) demandará imóveis de menor tamanho, porém acrescidos de alguns itens e facilidades especiais. Para esse tipo de público, a localização passará a ser um atributo mais considerado, privilegiando as escolhas das áreas ditas “mais nobres” ou aquelas mais próximas dos locais de trabalho. Os edifícios procurados pelos potenciais compradores desse estrato deverão estar de acordo com o novo estilo de vida dos jovens moradores e precisarão compensar a diminuição da área interna de cada unidade com o acréscimo de ambientes e equipamentos de uso comum (salão de festas, espaço gourmet, quadras e piscinas, jardins e outras facilidades para receber amigos e visitantes ou para o seu próprio lazer. Além de uma densidade maior de vagas de garagem.
Os dois públicos examinados nessa brevíssima análise configuram tendências e exigências substancialmente diferentes, um do outro. Esse é o desafio para o planejamento adequado por parte das construtoras. Além de projetar os seus novos empreendimentos com foco nos dois estratos que já são preponderantes no mercado, talvez tenham que considerar possibilidades mistas ou abrangentes, que agreguem, também, unidades destinadas aos demais segmentos e ofereçam oportunidades de transição ou de troca entre habitações de distintos padrões.
