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A presença de marcas internacionais aumenta a qualificação do mix de lojas da Iguatemi e, com as vendas em alta, a companhia ganha espaço para continuar reduzindo descontos concedidos aos lojistas e elevar o valor de aluguéis.
O indicador aluguéis mesmas lojas (SSR), que mede os valores pagos por lojistas que estão nos shoppings há pelo menos um ano, avançou 6,3% no terceiro trimestre, enquanto as vendas mesmas lojas cresceram 9,3%.
“O lojista está vendendo acima do que paga de aluguel, então ele está tendo uma diminuição do custo de ocupação. Isso nos dá espaço para continuar aumentando os aluguéis”, explicou Guido Oliveira, CFO do Iguatemi, , em entrevista ao Por Dentro dos Resultados, do InfoMoney.
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Os contratos de aluguel têm prazo de cinco anos e ao final desse período, o lojista tem a opção de renová-lo. “Durante a renovação, a gente acelera o crescimento desse aluguel, tendo em vista o crescimento da venda dos lojistas e o aluguel médio por metro quadrado daquela unidade. E nas novas locações, porque tem vacância obviamente, a gente tem, na nossa meta, a busca de um leasing spread positivo, ou seja, um aluguel sempre maior”, diz o CFO.
Oliveira diz que o aluguel por metro quadrado do Iguatemi é um dos maiores do setor e que quatro shoppings administrados pela companhia estão entre os 10 mais rentáveis do país. “Isso mostra a fortaleza do nosso portfólio, por isso os lojistas nos procuram, pois é onde eles vendem mais”.
As marcas internacionais têm impulsionado os resultados da Iguatemi após o fim das restrições da pandemia e foram responsáveis por uma boa parte dos R$ 4,5 bilhões em vendas obtidos pela companhia entre julho e setembro deste ano – cifra que avançou 9,3%, na comparação anual. As grifes se preparam para ocupar áreas maiores nos shopping centers do grupo e novos nomes estão previstos para desembarcar no Brasil em 2024.
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A Iguatemi tem 16 shoppings em seu portfólio e, atualmente, cerca de 30% de sua área bruta locável (ABL) é ocupada por marcas de luxo internacionais, explica Guido Oliveira, CFO da administradora. “A gente fala que o luxo tem que conviver com o democrático. Nos nossos shoppings, você vai encontrar o luxo, mas vai encontrar uma loja muito boa da Havaianas, da Arezzo e de outras marcas nacionais”, afirmou.
“Esse relacionamento com as marcas internacionais vem de mais de 30 anos”, afirma o CFO, relembrando a abertura da primeira loja física da Louis Vuitton fora da Europa, em 1989, no Iguatemi São Paulo.
O shopping da avenida Faria Lima se prepara para abrigar a primeira loja-conceito (flagship) da Tiffany & Co na América Latina. A marca já tem um espaço na unidade, mas está de mudança para uma área maior e essa movimentação turbinou a receita com revenda de pontos da empresa no terceiro trimestre, que foi de R$ 22,4 milhões.
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Além do Iguatemi São Paulo, o JK Iguatemi, também na capital paulista, e o Iguatemi Brasília têm as marcas internacionais como âncoras. Oliveira diz que as grifes estrangeiras “viraram a chave” e passaram a oferecer, nas lojas brasileiras, os mesmos itens que são mais procurados no exterior.
“Muitas vezes, a depender do câmbio, o produto está mais barato no Brasil do que lá fora, sem contar que aqui é possível parcelar a compra em reais, tendo a visibilidade daquele produto”, diz o executivo.
Intempéries do varejo
Voltado ao segmento de alta renda e com uma alta pulverização de marcas, a crise em empresas do setor de consumo parece ter pouco efeito nos negócios da Iguatemi. “As intempéries do varejo estão sendo absorvidas no turn over das lojas”, diz Oliveira. “Quando a gente vê esses impactos todos no varejo, eles não têm uma concentração dentro da nossa ABL [área bruta locável]. O grupo de maior concentração tem aproximadamente 3% da nossa receita e 4% da nossa área”.
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Num momento em que a recuperação judicial da SouthRock Capital, dona de marcas como Starbucks, Subway e Eataly acende uma luz amarela no segmento de alimentação, a crise parece passar longe da Iguatemi – ainda que algumas dessas marcas estejam presentes em shoppings administrados pela empresa.
“Quando a gente olha a questão dos restaurantes, a impressão é o contrário. Estão muito fortalecidos, indo super bem”, afirmou o CFO.
As vendas do segmento de alimentação nos shoppings da Iguatemi cresceram 9,3% no terceiro trimestre de 2023. A administradora não abre o número exato, mas adianta que os restaurantes e lojas das praças de alimentação foram um dos principais impulsos às vendas totais da companhia alcançada no período, junto com a parte de serviços e entretenimento.
O CFO lembra que a companhia fez um movimento de flight to quality levando restaurantes de rua renomados para dentro dos shoppings administrados pela companhia. “Hoje os restaurantes mais ‘bacanudos’ da rua estão em todos os nossos shoppings e estão performando muito bem”.
Oliveira, no entanto, admite que as praças de alimentação tiveram que se remodelar após a pandemia. “Hoje o perfil do cliente de alimentação no nosso portfólio prefere uma comida mais gourmet, mais saudável. Então tivemos um reposicionamento, um turn over de marcas”.
O executivo diz que as praças de alimentação estão locadas, bens distribuídas e que o fluxo de consumidores nesses espaços voltaram aos níveis pré-pandemia. A prévia do mês de outubro confirma essa tendência. A companhia informou que as vendas gerais dos shoppings no mês passado cresceram 9% na comparação anual, superando expectativas e o segmento de alimentação, mais uma vez, teve participação relevante nos resultados.