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Já ponderamos vantagens dos FII e vantagens dos imóveis. Falta agora fazer as contas para saber qual a modalidade mais rentável.
Faremos uma simulação do retorno sobre um investimento de R$ 300.000,00 em um imóvel para locação e num FII gerador de renda. Para tanto assumiremos as seguintes premissas:
1. Para ambos os casos vamos considerar que os ativos vão gerar retorno bruto equivalente a 0,60% sobre o capital investido, ou seja, R$ 1.800,00 por mês.
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2. Que o investidor pessoa física que possui o imóvel locado está na faixa mais alta do imposto de renda, portanto pagará 27,5% sobre os alugueis.
3. Vamos desconsiderar a variação do preço do ativo, já que o comportamento é imprevisível mas tende a ser parecido, isto é, se os imóveis valorizarem ao longo do tempo as cotas de FII tendem a valorizar também e vice-versa.
Vamos aos cálculos:
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Um imóvel residencial ou comercial que tenha custado R$ 300.000,00 ao investidor pessoa física e que gere aluguel mensal de R$ 1.800,00:
| Valor do ativo | R$ 300.000,00 | |
| Renda mensal (aluguel) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Imposto de renda | R$ (495,00) | 27,50% |
| Rendimento líquido (1° mês) | R$ 1.305,00 | 0,44% |
| Ao fim de um ano (12 meses) | R$ 15.660,00 | 5,22% |
O mesmo investimento em FII, gerando igual rendimento mensal:
| Valor do ativo | R$ 300.000,00 | |
| Renda mensal (aluguel) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Imposto de renda | R$ 0,00 | – |
| Rendimento líquido (1° mês) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Ao fim de um ano (12 meses) | R$ 21.600,00 | 7,20% |
Pelo simples fato de ser isento de IR, o investidor de FII receberia R$ 5.940,00 a mais que o investidor em imóvel. Se considerarmos um horizonte de 10 anos a diferença seria de R$ 59.400,00.
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Mas vimos que uma das vantagens do FII é a possibilidade de reinvestir os rendimentos mensais, gerando juros compostos. Caso em que o resultado ficaria assim:
| Valor do ativo | R$ 300.000,00 | |
| Renda mensal (aluguel) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Imposto de renda | R$ 0,00 | – |
| Rendimento líquido (1° mês) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Ao fim de um ano (12 meses) | R$ 22.327,25 | 7,44% |
A diferença passa a ser de R$ 6.667,25. Pode parece pouco, mas à medida que alongamos o prazo o efeito dos juros compostos é potencializado. Vejamos após dez anos a comparação imóvel x FII com reinvestimento dos rendimentos.
(imóvel)
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| Valor do ativo | R$ 300.000,00 | |
| Renda mensal (aluguel) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Imposto de renda | R$ (495,00) | 27,50% |
| Rendimento líquido (1° mês) | R$ 1.305,00 | 0,44% |
| Ao fim de dez anos (120 meses) | R$ 156.600,00 | 52,20% |
(FII)
| Valor do ativo | R$ 300.000,00 | |
| Renda mensal (aluguel) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Imposto de renda | R$ 0,00 | – |
| Rendimento líquido (1° mês) | R$ 1.800,00 | 0,60% |
| Ao fim de dez anos (120 meses) | R$ 315.005,42 | 105,00% |
Diferença a maior de R$ 158.405,42 pelo efeito dos juros compostos.
Evidente que a vida real é bem diferente de uma planilha de excel. Quero dizer que essas contas não são perfeitas. O investidor de FII não compraria cotas sempre pelo mesmo preço e recebendo a mesma rentabilidade todos os meses, em alguns períodos não poderia reinvestir os valores ou não receberia rendimentos (considerando eventual inadimplência dos locatários do fundo). Por outra, o investidor do imóvel não deixaria simplesmente o dinheiro parado na conta só porque não consegue comprar pequenos pedaços de imóveis com o aluguel mensal.
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De qualquer maneira o que se quer mostrar é que claramente, do ponto de vista financeiro, o investimento em FII é mais vantajoso. Principalmente quando os rendimentos mensais são reinvestidos.
Pontuadas vantagens, desvantagens e feitas as contas. Você chegou a uma conclusão? Em qual dos dois prefere investir?
