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De acordo com o boletim do mercado imobiliário da BM&FBovespa o valor de mercado dos fundos imobiliários listados na bolsa ficou abaixo do valor patrimonial no mês de junho deste ano. Sendo R$ 30,1 bilhões o valor patrimonial e R$ 29,3 bilhões o valor de mercado, que em julho diminui ainda mais, chegando a R$ 28,7 bilhões.
Isso não acontecia desde janeiro de 2012, quando muitos fundos promoveram a reavaliação dos ativos, por exigência da instrução CVM 516.
O valor patrimonial de um FII é a soma do valor dos seus ativos, como os imóveis, ao dinheiro disponível em caixa. Esse número oscila pouco, afinal imóvel não é algo que muda de preço a todo instante. Geralmente os fundos reavaliam seus imóveis uma vez por ano, portanto o valor patrimonial tende a ser quase estático durante o período, sofrendo pequenas alterações em função do caixa do fundo e não exatamente do preço dos imóveis.
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Já o valor de mercado é a multiplicação do número de cotas do fundo pela sua cotação na bolsa. Esse sim muda diariamente, pois as cotas estão sujeitas à volatilidade natural desse tipo de mercado, onde a precificação acontece em tempo real, mudando cada vez que se realiza um novo negócio.
Em tese os dois valores deveriam ser muito próximos, quase idênticos, mas sabemos que investidores de ativos de liquidez negociados em bolsa buscam sempre antecipar as tendências do mercado e que, por vezes, exageram, o que gera um descolamento entre os valores patrimonial e de mercado. Quando os investidores estão otimistas com as perspectivas da economia as cotas dos FII sobem, levando o valor de mercado a exceder o valor patrimonial, e vice-versa.
Em fevereiro de 2013 a cotação dos FII na bolsa superava em mais de 10% a soma do patrimônio dos fundos (27,7 bi e 25,1 bi respectivamente). Talvez um exagero, excesso de otimismo com a economia e com os próprios fundos imobiliários que vinham valorizando fortemente desde 2011.
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De lá para cá o humor mudou. Paira um pessimismo em relação aos rumos da economia do Brasil, a equipe econômica do governo está totalmente desacreditada, o PIB patina, dólar dispara, a inflação sobe e os juros também. Junte-se a isso o grande número de novos imóveis sendo entregues para entender porque os FII estão caindo esse ano, o IFIX já atingiu desvalorização de 12%. Com isso, o valor de mercado agora está abaixo do valor patrimonial dos fundos. Seria, desta vez, excesso de pessimismo?
Existem duas maneiras de o equilíbrio retornar. Ou as cotas valorizam ou o preço dos imóveis cai. No começo de 2014 os fundos devem começar a divulgar o valor atualizado dos seus ativos e então poderemos saber se os investidores que estão buscando se antecipar agora estão certos em acreditar na desvalorização.
E você? Como está enxergando a situação? Oportunidade de compra ou só o começo da queda?
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Os dados a que me refiro nesse texto estão todos disponíveis no excelente boletim do mercado imobiliário da BM&FBovespa, que você pode conferir clicando aqui.
