Concluí o tópico antecedente deste blog destacando a inconsistência de muitos analistas, consultores e articulistas, dedicados a torcer pela chegada de uma Bolha Imobiliária no país sem, sequer, se darem conta do efeito garantidor do LTV (Loan-to-Value) e de seu uso, e sem conhecerem os detalhes metodológicos envolvidos no cálculo desse indicador e na sua aplicação. Essa previsão catastrofista costuma ser alegremente manifestada com o desconhecimento de outras coisas igualmente importantes, incluindo o efeito da segurança jurídica trazido pelo instituto da Alienação Fiduciária, que será objeto de análise no presente tópico.
Esse mecanismo (Alienação Fiduciária) foi instituído no âmbito do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário pela Lei Federal n° 9.514 e estará comemorando 16 anos de existência no próximo dia 20 de novembro. Já é tempo suficiente para apreciarmos objetivamente todos os benefícios desse instrumento e analisarmos a sua influência na dinamização do nosso mercado imobiliário.
Em minha opinião, o mecanismo estabelecido, há 16 anos, na Lei 9.514, é o mais completo e eficiente instrumento criado em qualquer país do mundo ocidental para garantir e operacionalizar o crédito imobiliário. A solução brasileira ganha em agilidade e eficiência, até mesmo quando comparada ao “Foreclosure” utilizado nos EUA, que, mesmo sendo um bom mecanismo, é mais lento e mais vulnerável que a nossa Alienação Fiduciária.
Qualquer sistema de crédito imobiliário, para ser saudável, equilibrado e eficiente, precisa oferecer garantia e segurança, tanto para o financiador ou vendedor, de um lado, como para o comprador ou tomador do empréstimo, do outro lado. Os principais fatores responsáveis pelo bom crescimento do crédito imobiliário nacional são justamente a segurança jurídica e seus efeitos, garantidos pelo instrumento da Alienação Fiduciária. Essa importante contribuição não está materializada apenas na ampliação da oferta de crédito e nas facilidades de contratação observadas nos últimos anos. A garantia representada por esse mecanismo contribui, também, para o barateamento do crédito na maioria das situações.
Todos sabemos que, em economia, quanto menor o risco de uma operação financeira, menor o seu custo (na maior parte das vezes, representado pelos juros cobrados). Assim, o instrumento da Alienação Fiduciária vem contribuindo, significativamente, para o barateamento dos juros nos financiamentos imobiliários. Muitos bancos privados e outros agentes financeiros, nos últimos anos, já diminuíram alguns pontos percentuais nas taxas de juros cobradas dos compradores de imóveis financiados, por conta da garantia estabelecida no sistema. Algumas dessas instituições acrescentam outros fatores para reduzir os juros cobrados, incluindo a consideração gerencial segundo a qual, com juros menores (decorrentes de riscos menores), o saldo devedor dos contratos de financiamento diminui mais rapidamente, retroalimentando o aumento relativo da garantia. A sequência continuada desse processo aumenta a segurança sistêmica e acaba por se configurar também, como mais um fator impeditivo à formação de Bolha Imobiliária em nosso país.
