Cotas de final 12 viram pó após subscrição de FII? Entenda os códigos e evite erros nas ofertas

O mercado de fundos imobiliários ganhou mais de 200 mil novos investidores em 2023 e, para os iniciantes, as ofertas de novas cotas podem induzir a um erro aparentemente básico, mas que pode machucar o patrimônio dos menos atentos.

“A maior confusão que a gente vê é o investidor comprar direitos de subscrição achando que são as cotas do fundo imobiliário”, diz Eric Sala, analista da DVInvest. “O investidor acha que a suposta cota está mais barata e, muitas vezes, perde dinheiro neste processo”.

O risco aumenta em momentos de concentração de ofertas, como o atual. Neste ano, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizou 110 emissões de novas cotas de fundos imobiliários. Se todas alcançarem o objetivo inicial, o segmento deve captar algo próximo a R$ 17 bilhões.

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Dada a quantidade de novas emissões, o investidor de FII pode se deparar com ativos com códigos diferentes no seu portfólio. Saber o que significa cada um deles é fundamental para evitar confusão e prejuízo.

Como identificar uma cota de fundo imobiliário?

Os fundos imobiliários são normalmente identificados na Bolsa por um código composto por quatro letras mais o número 11. Um exemplo é o MXRF11, ticker do Maxi Renda, maior FII do mercado em número de cotistas – são quase 872 mil.

Em alguns casos, o código do FII também pode incluir a letra B no final, como no caso do Eldorado (ELDO11B). O diferencial indica que a cota da carteira é negociada no mercado de balcão – ambiente de negociação fora do pregão regular da Bolsa.

Mas em tempos de ofertas de novas cotas de fundos imobiliários, o investidor pode observar outros códigos na carteira ou mesmo na tela do home broker – são ativos formados pelas mesmas letras, mas com final 12, 13, 14 e outros.

É aí que começa a confusão – principalmente entre os investidores que não participaram de ofertas anteriores, pontua Leonardo Veríssimo, analista da Guide Investimentos. “O erro é comprar um direito de subscrição achando que é uma cota com desconto, não exercer o direito de preferência e o dinheiro investido virar pó”.

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Como funciona o direito de preferência na subscrição de FIIs

Quem já é cotista de um fundo imobiliário que lança uma nova oferta costumam ganhar um direito de preferência na emissão, ou seja, a possibilidade de comprar os novos papéis antes e por um valor normalmente menor do que o de negociação na Bolsa.

Os chamados direitos de subscrição são identificados pelas quatro letras do ticker do fundo seguidas do número 12. Um exemplo: um direito de preferência do Kinea Índice de Preços (KNIP11) seria identificado como KNIP12.

Os direitos de preferência têm validade apenas durante a oferta do fundo imobiliário e o investidor deve optar por exercê-lo (participando da oferta e comprando novas cotas do FII) ou não.

Caso decida pela subscrição – ou seja, pela aquisição das cotas de acordo com as regras da emissão – o papel que inicialmente terminava com 12 será substituído por outro com final 13.

Já o investidor que decidiu não participar da oferta verá, ao final da operação, os ativos com final 12 saírem automaticamente do seu portfólio de investimentos – assim como apareceram.

Em algumas emissões, os FIIs permitem a negociação dos direitos de preferência – os já cotistas que não estão interessados em participar da oferta podem vender os papéis de final 12 a outros investidores. É quando os erros costumam acontecer.

“É preciso estar no planejamento do investidor que adquire o direito de preferência a possibilidade de realizar um aporte mais tarde para a compra, de fato, das novas cotas do fundo imobiliário”, explica Sala. “Se não exercer o direito de preferência, esses papéis vão desaparecer da conta seguindo o cronograma da oferta”, alerta. Assim, o dinheiro investido no direito de preferência será perdido.

O que acontece após a subscrição das cotas dos FIIs?

Encerrada a oferta, o investidor que participou da emissão terá no portfólio ativos com final 13 – ou 14 e 15, de acordo com as regras do procedimento.

Esses papéis já dão direito ao recebimento de dividendos, mas em um volume menor, se comparados aos rendimentos pagos pelas cotas com final 11.

Isso porque o dinheiro captado na oferta inicialmente é investido em um fundo de investimento sem risco – cuja correção é feita pela taxa do CDI (certificado de depósito interbancário). O valor do rendimento destas cotas também é proporcional ao período em que estiverem no portfólio do investidor.

“Os direitos também pagam rendimentos com base na remuneração do caixa e de acordo com quantos dias os recursos captados na oferta ficaram investidos antes da conversão em cota final 11”, reforça Veríssimo.

O prazo para a conversão dos papéis com final 13 para cotas terminadas em 11 varia de acordo com o cronograma da oferta e pode chegar a 80 dias, afirmam especialistas.

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O que são e como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Os rendimentos repassados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – outro atrativo do produto.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa.

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No final de junho, o mercado de fundos imobiliários superou a marca de 2,2 milhões de investidores. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.