Empresa dos imóveis compactos tenta surfar nova onda

De seu escritório no bairro de Vila Nova Conceição, na capital de São Paulo, Abrão Muszkat demonstra otimismo com o aumento da procura por imóveis na maior cidade da América Latina e principal mercado imobiliário da região. Com mais de 40 anos na construção civil e depois de ter atuado na criação de duas das principais incorporadoras de São Paulo, a Even (EVEN3) e a You, inc, Muzkat confia em seu faro para dobrar a aposta em que o mercado de imóveis está de volta. Acertar a projeção é imprescindível para concretizar os planos de um IPO no futuro.

“Temos um lançamento em Higienópolis que está indo muito bem. Em poucas semanas, vendemos mais de um terço das unidades. Isso mostra que o consumidor se antecipou para a queda dos juros”, diz Muszkat, hoje CEO da You,inc. “Mais recentemente, na fase mais difícil, vendíamos em torno de 10% logo após o lançamento”.

Nos últimos 12 meses até junho, a comercialização de imóveis na cidade de São Paulo chegou a 70,9 mil unidades, crescimento de 2,6% em relação a igual período de 2022, de acordo com dados mais recentes da associação que representa as construtoras da cidade (Secovi-SP). Em receita, a alta é de 2%, em R$ 36,9 bilhões.

“Estamos vendo uma inversão do cenário”, reforça Muszkat. Sob essa premissa, a You,inc, que já lançou R$ 600 milhões em valor geral de venda (VGV) no primeiro semestre, pretende lançar o dobro na segunda metade deste ano, alcançando R$ 1,8 bilhão em VGV. Se confirmado o valor, será um crescimento de 64% em relação a 2022.

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Criada por Abrão Muszkat em 2009, a You,inc ficou conhecida pela oferta de imóveis compactos ou estúdios (sem garagem) em torno de 30 metros quadrados, conceito que Muszkat conheceu em Paris e que no Brasil ganhou forte impulso nos anos recentes. As incorporadoras surfaram a onda das mudanças de comportamento da sociedade, como a opção por união tardia, sem filhos ou no máximo um, que demanda um espaço de moradia menor. Sem contar que o carro (e consequentemente a garagem) no mundo dos aplicativos deixou de ser prioritário, principalmente nos bairros centrais, servidos por metrô. “O importante para os moradores dos compactos é ter metrô e comércio por perto e não podemos abrir mão disso”, diz o executivo.

Mas as incorporadoras exageraram na dose, se depararam com mudança de cenário e disparada do juro real e enfrentam hoje excesso de oferta desse tipo de imóvel no mercado.

Para Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI para o setor de home building, ainda persiste a dúvida no mercado se há um excesso de oferta de compactos na cidade de São Paulo. “Se é uma bolha, temos que ver não mão de quem vai estourar: do investidor ou do incorporador. Mas estamos nessa discussão há três anos e temos visto o mercado absorver a oferta”.

Segundo ele, a legislação acabou por acelerar a construção desse tipo de unidade, que permitia a abertura de mais uma vaga de garagem para as unidades mais “tradicionais”. “É muito comum os incorporadores construírem duas torres e abrirem mão de margem nos estúdios”, explica Mendonça. Os estúdios saem mais rápido e a margem do empreendimento é recuperada na venda das unidades maiores, de 50 metros, por exemplo. “Mas é uma forma também dessas empresas não deixarem dinheiro na mesa, os compactos têm um potencial construtivo que permite aos incorporadores venderem mais unidades no mesmo terreno”, lembra.

O boom do compacto com ampla estrutura nas áreas comuns também é atribuído pelos analistas, em grande medida, à busca por alternativas de investimento, que ganhou força no período de juros muito baixos no país. Muita gente comprou os imóveis, de excelente localização, pensando em alugar. No caso da You,inc, entretanto, 75% do público é o morador final, especialmente considerando as unidades maiores, acima de 50 metros quadrados.

Muszkat afirma que os estúdios fazem parte do DNA da You, inc e que não pretende abandonar o conceito. Em 2022, das 1.204 unidades lançadas para venda pela incorporada, pelo menos metade foi de compactos. No primeiro trimestre deste ano, de 182 unidades, 100 foram de estúdios. A longo prazo, avalia o executivo, a modelagem dos compactos deverá ser alterada com as mudanças previstas no novo Plano Diretor da cidade.

A You,inc nasceu mirando o público de média e alta renda da capital paulista, com imóveis que variam de R$ 350 mil a R$ 2 milhões. “É a minha expertise e onde tenho track record comprovado”, acrescenta o executivo. Ele fundou a ABC Investimentos no fim dos anos 1970 e em 2002 uniu-se à Terepins e Kalili Engenharia para dar origem à Even. A empresa chegaria à Bovespa em 2007, depois da entrada de um grande investidor, o Spinnaker Capital.

Para a Even fazer valer a tese do IPO, foi preciso avançar para outros estados do país. A rotina pesada de viagens estimulou-o a deixar o negócio, com o objetivo de “desacelerar”: “Era uma rotina de viagens muito desgastante para conseguir ganhar mercado nessas outras regiões. Em São Paulo, eu pego um carro e visito qualquer obra minha em poucos minutos. Não tenho motivo para sair daqui”.

A You,inc começou sua operação em bairros de classe média e média baixa da capital paulista, como Freguesia do Ó, Penha e Vila Prudente, mas, com o passar dos anos, migrou para regiões da cidade consideradas mais nobres, onde se encontram alguns dos bairros com preços mais elevados por metro quadrado da cidade, como Pinheiros, Higienópolis, Vila Madalena, Moema e Perdizes. São 31 projetos em fase de venda. Com um portfólio de R$ 1,4 bilhão em terrenos próprios, a placa da You, inc está presente principalmente em Pinheiros, com imóveis a preços que variam de R$ 12 mil até R$ 15 mil por metro quadrado .

Mas agora o foco de Muszkat começa a voltar-se novamente para bairros com preço de metro quadrado mais acessível, para aproveitar a nova faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida, que permitirá o financiamento de imóveis até R$ 350 mil com apoio do governo federal. A ideia é construir compactos nesta faixa de preço. Um projeto de 1,8 mil unidades próximo ao metrô da Barra Funda é uma dessas iniciativas.

E para chegar à meta de R$ 1,8 bilhão de VGV, a incorporada prevê colocar sete novos projetos na rua até o fim deste ano. Muszkat justifica que o momento para investir é agora, dado o ciclo longo da atividade, de aproximadamente 36 meses. “Nossa média é trabalhar com 25 a 30 projetos por ano”. Até dezembro, outros nove projetos deverão ser entregues, em um total de 3,6 mil unidades.

IPO é possibilidade para 2024

A volta do mercado de capitais no fim do semestre, com uma sequência de follow-ons, já anima o sell side a trabalhar uma retomada das ofertas públicas iniciais (IPO, em inglês), que estão há quase dois anos paradas. A incorporadora já possui registro categoria “A” na Comissão de Valores Imobiliários (CVM), o que significa que já tem um Conselho de Administração independente e outras práticas de governança que uma listagem em Bolsa exige.

Ao traçar um paralelo com o IPO da Even, ele vê o mercado de capitais mais sofisticado do que em 2007, mas com maior concorrência. “Hoje temos diversos bancos de investimento focados nisso, mais empresas preparadas para um IPO. Estamos cientes disso e não temos pressa”.

A You, inc encerrou 2022 com lucro líquido de R$ 95 milhões, queda de 11% em relação em 2021. A receita líquida, no entanto, cresceu 25,4%, chegando a R$ 880,1 milhões, com o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda, em inglês) ajustado de R$ 147,9 milhões. No 1T23, a receita chegou a R$ 221,8 milhões, com alta de 16,6%, com Ebitda ajustado de R$ 21,5 milhões (-41,5%) e lucro líquido de R$ 2 milhões (-92,1%).