Shoppings: resultados do 1º tri reforçam setor como um “porto seguro” na Bolsa; confira as ações preferidas

Em um primeiro trimestre bastante desafiador na média para as empresas brasileiras, um setor que foi destacado (novamente) como positivo foi o de shopping centers.

De uma forma geral, destaca a XP, o segmento de shoppings apresentou um desempenho sólido no 1T23, explicado por (i) uma sólida performance de vendas, apesar das bases de comparação desafiadoras versus o 1T22; e (ii) crescimento do aluguel de mesmas lojas (SSR) acima da inflação, auxiliando no aumento da receita de aluguel. Além disso, os estrategistas da casa observaram um crescimento na margem Ebitda tanto para a Multiplan (MULT3) quanto para a Iguatemi (IGTI11), o que indica ganhos de eficiência no trimestre.

“Embora as primeiras impressões do volume de vendas em abril indiquem um ritmo de crescimento mais normalizado (de cerca de 6% a 8% ao ano, o qual os estrategistas esperam ver ao longo do ano), ainda consideramos esses níveis como sólidos, levando em conta as bases de comparação desafiadoras versus 2022”, avaliam.

O BTG Pactual também avalia que a vendas sólidas garantiram crescimento de receitas e resultados, conforme esperado.

Para os analistas do banco, os shoppings apresentaram sólido crescimento de vendas nas mesmas lojas (SSS), impulsionando a receita de aluguel (retirada de descontos + repasse de inflação + crescimento real do aluguel).

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“Assim, a receita líquida consolidada cresceu 8% ao ano no 1T23 (2% acima do estimado), levando os shoppings a diluir custos fixos e crescer o Ebitda [lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações] ajustado em 10% ao ano (cerca de 2% acima do estimado), enquanto a margem Ebitda ajustada foi sólida, atingindo 71,6% (+150 pontos-base ao ano). Apesar de maiores despesas financeiras devido ao aumento no custo da dívida, o lucro líquido consolidado aumentou 16% na base anual (4% acima do estimado)”, destaca o BTG.

Porto seguro continua

Para os analistas do BTG, os shoppings ainda são um porto seguro no setor imobiliário, sendo destaque positivo da temporada. “O 1T23 foi outro trimestre encorajador para os operadores de shopping centers, especialmente aqueles focados em consumidores de alta renda mais resilientes às condições macroeconômicas mais difíceis”, apontam.

Cabe destacar que, no início do mês, o Itaú BBA ressaltou ver o setor de shoppings como uma boa alternativa defensiva para investidores e disse esperar que ele permaneça um porto seguro, recomendando a compra para três ações: além de Iguatemi e Multiplan, também destacaram recomendação de “compra” para Aliansce Sonae brMalls (ALSO3), mas com as duas primeiras sendo as preferidas do banco.

Na mesma linha, em relatório da última semana, o Goldman Sachs destacou três motivos para comprar Iguatemi e Multiplan, fazendo comparação inclusive com pares internacionais.

“Uma tese de investimento consistente entre nossos analistas imobiliários nos EUA e na Europa é comprar empresas com poder de precificação e balanços sólidos, um tema que incorporamos em nossa própria estrutura e que está encapsulado em nossos calls otimistas da Multiplan e da Iguatemi. Dada a similaridade entre as teses de investimento globalmente, comparamos nossa cobertura de shopping centers brasileiros classificados como compra em termos de avaliação, crescimento e alavancagem versus pares globais e identificamos três razões para comprar Multiplan e Iguatemi”, avaliam os analistas do banco.

Em primeiro lugar, ambos os nomes têm níveis de alavancagem mais baixos (cerca de 2 vezes a relação entre dívida líquida/Ebitda versus 6 a 10 vezes nos outros países), além de despesas financeiras líquidas/Ebitda semelhantes ou menores (15-20%) versus pares. Multiplan e Iguatemi contam ainda com ampla liquidez para lidar com cronogramas de vencimento de dívidas administráveis.

O segundo ponto destacado pelo Goldman é que foi vista uma recuperação mais forte dos aluguéis após a Covid, enquanto os papéis ainda estão negociando com descontos para seus pares em métricas-chave, mesmo quando oferecem maior crescimento. Esses nomes também devem se beneficiar de um ciclo de flexibilização dos juros no Brasil, com ambos tendo  maior sensibilidade às taxas de juros dentro da cobertura do banco em ações da América Latina.

“No geral, mantemos nossas visões otimistas sobre a Multiplan e a Iguatemi, pois vemos dois portfólios com três quartos e dois terços, respectivamente, de exposição aos shoppings AAA e A, que devem gerar um crescimento relativamente melhor do que seus pares”, avaliam os analistas do banco.

A XP tem recomendações de compra para Multiplan e Iguatemi, mas aponta a Multiplan como a sua principal escolha do setor. Após o resultado do 1T23, os analistas destacaram a desalavancagem da empresa, o que abre espaço para a companhia acelerar seus planos de expansão.

O Bradesco BBI, por sua vez, tem a Aliansce Sonae como a preferida do setor, com recomendação outperform e preço-alvo de R$ 30.

Os analistas ajustaram as estimativas para a companhia principalmente para refletir os custos de transação da Aliansce Sonae + brMalls mais cedo do que o esperado no 4T22, o que levou o banco a aumentar a estimativa de Ebitda para o final de 2023 em 9%. “Nossa nova estimativa de Ebitda está cerca de 5% acima do consenso para 2023, mas em linha com o recente de guidance de Ebitda da administração para 2023, o que adiciona visibilidade às estimativas de fluxo de caixa operacional (FFO) da empresa, à medida que a integração evolui”, apontam os analistas.

Eles apontam que a liquidez das ações atingiu recentemente um nível semelhante ao de Multiplan, aproximadamente R$ 100 milhões de volume médio diário de negociação, o que esperam que atraia mais atenção para a tese, o que é um dos pilares para a visão positiva da casa para ALSO3.

“A Aliansce Sonae continua sendo nossa principal recomendação entre os shoppings, com um valuation altamente descontado. Depois de atualizar nosso modelo, ainda vemos ALSO3 sendo negociada com um desconto de 39% em relação ao múltiplo P/FFO, ou fluxo de caixa de operações, estimado para 2024 frente ao da Multiplan, bem abaixo do desconto justo de 15 a 25% previsto em nosso estudo”, avaliam.

De acordo com compilação feita pela Refinitiv, de 15 casas de análise que cobrem Multiplan, todas possuem recomendação de compra, com preço-alvo médio de R$ 30,63%, ou potencial de alta de 15% em relação ao fechamento da véspera. Já para as units IGTI11 do Iguatemi, 14 das casas que cobrem o ativo contam com recomendação de compra, com preço-alvo médio de R$ 27,20, ou upside de 23%.

Já ALSO3 conta com uma divisão, mas ainda com recomendações preponderantes de compra. De 13 casas que cobrem o ativo, 10 possuem recomendação de compra e 3 de manutenção, com preço-alvo de R$ 26,59 (upside de 27%).