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Quando o investidor analisa as características dos Fundos Imobiliários (FIIs) em que está interessado, a liquidez é um dos pontos mais importantes. Na prática, quanto mais negociado for um ativo, mais rápido o detentor da cota consegue vendê-la para embolsar os recursos aportados.
No entanto, por distorções do mercado, existem diversos fundos sólidos negociados na B3 que perdem liquidez de maneira abrupta. Muitos desses veículos entram em um ciclo que reduz de maneira severa o número de negócios ao longo do tempo. Para contornar esse entrave, a Mesa de Fundos Listados da XP oferece às gestoras o serviço de Market Maker.
Ao reunir tecnologia e um time de profissionais qualificados, o serviço eleva a oferta de compra e venda dos fundos em diversos níveis no book. O objetivo é manter um patamar estável de negociação no mercado.
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No fim do dia, o serviço facilita a saída e entrada dos cotistas, e a liquidez sobe como consequência desse movimento. “Hoje, a ferramenta atua em cerca de 40 fundos que têm, no mínimo, 1 mil cotistas e liquidez diária superior a R$ 100mil”, diz Fernanda Pereira, broker institucional da Mesa de Fundos Listados.
Fundo de volta ao IFIX
Disponível para as gestoras em meados de 2020, o serviço de Market Maker já devolveu a liquidez a dezenas de fundos. Um deles é o TEPP11, veículo dedicado ao investimento em lajes corporativas da gestora Tellus.
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O veículo enfrentou – junto a muitos de seus pares – um forte movimento de perda de liquidez em meio aos reflexos da pandemia. O esvaziamento dos escritórios com a adoção do home office se tornou um desafio para as gestoras que administram FIIs.
Para o TEPP11, a perda de liquidez culminou na sua saída do IFIX – índice que reúne os 110 fundos imobiliários mais negociados no mercado. “Em julho do ano passado, contratamos o Market Maker para reverter essa situação. Logo dobramos o volume diário de negociação, que juntamente com o trabalho proativo da gestão na redução da vacância, passou a atrair os cotistas de volta”, diz João Paulo Germanos, sócio e gestor da Tellus Investimentos.
Ao elevar a liquidez, o TEPP11 conseguiu aumentar o número de cotistas de 7,8 mil para 9,8 mil em um semestre e voltou ao IFIX em janeiro. O ADTV, indicador que analisa o volume de negociações diárias, subiu 78% nos últimos seis meses.
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“Esse sucesso reflete um trabalho feito a quatro mãos. Enquanto nós melhoramos a comunicação com o mercado e reduzimos o nível de vacância – ausência de inquilinos -, também contamos com a expertise da Mesa de Fundos Listados da XP para recuperar o número de negociações.”
Redução da volatilidade
Além da falta de liquidez, outra característica que afasta os cotistas dos FIIs é a alta volatilidade no preço das cotas. O sobe e desce dos preços muitas vezes é agravado pela diferença entre o melhor valor de compra e venda observado na tela de negociação. Geralmente, essa distorção se acentua em momentos de estresse dos mercados.
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Essa foi a questão enfrentada pelos gestores do RBHG11, fundo de papel da Rio Bravo, no segundo semestre do ano passado. Com parte dos ativos atrelados à inflação, o movimento de deflação observado em julho, agosto e setembro contribuiu para uma fuga dos cotistas, o que elevou a volatilidade do fundo.
Mesmo com o portfólio com maior exposição a ativos atrelados ao CDI, o aumento da volatilidade por conta da venda em manada das cotas durante os meses de deflação dificultou a volta dos clientes ao RBHG11. “Decidimos contar o serviço de Market Maker como uma potencial solução para o impasse”, diz Guilherme Rheingantz, portfolio manager na Rio Bravo.
O resultado foi positivo: a ferramenta diminuiu em 38% o Spread Bid-ask, indicador que aponta a diferença entre o preço de compra e de venda de um ativo no book de negociação. Com o recuo do indicador, a volatilidade encolheu e a liquidez aumentou.
“A gente chegou a trabalhar com outro formador de mercado que não trouxe resultado. Então, decidimos trocar de parceiro e fechamos com a Mesa de Fundos Listados da XP”, diz Rheingantz. “Logo observamos aumento de 40% no número de cotistas, e a elevação da nossa média móvel de negociação de R$ 200 mil para R$ 400 mil por dia. Diante dos resultados, estudamos usar a ferramenta em outros fundos da casa”, afirma.
Indústria de FIIs
Ao reunir tecnologias de vanguarda com um time de quatro profissionais dedicados a acompanhar as negociações durante todo o pregão, a Mesa de Fundos Listados da XP contribui para fortalecer a indústria de FIIs. “Mas é importante deixar claro que somos formadores de mercado. O nosso objetivo é manter o nível de liquidez dos ativos, e não estabilizar preço”, diz Fernanda.
“Na prática, se o fundo tem tendência de queda, não conseguimos segurar o preço do papel. O nosso papel é contribuir para fomentar as negociações, o que eleva o amadurecimento dessa indústria”, afirma a broker institucional da Mesa de Fundos Listados.