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Após um 2022 repleto de desafios, o mercado de fundos imobiliários inicia 2023 sem qualquer expectativa de viver um ano novo mais tranquilo. A lista de obstáculos pode até ter diminuído, mas o investidor precisará ficar atento aos fatores que influenciam as operações e cotações dos FIIs. A boa notícia é que, mesmo diante deste cenário, há oportunidades na Bolsa, apontam analistas.
Nas últimas semanas, o InfoMoney analisou relatórios de casas de análises e corretoras e ouviu especialistas sobre os fundos imobiliários mais promissores para o ano que se inicia.
A lista dos fundos favoritos do mercado para 2023 inclui FIIs dos segmentos de renda urbana, recebíveis, logística, shoppings e híbridos. Há também carteiras com taxa de retorno com dividendos (dividend yield) de até 13% nos últimos 12 meses, como é o caso do CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) – um dos mais citados.
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A compilação reúne fundos que encerraram 2022 negociados perto ou abaixo do valor justo, se considerado o P/VPA (preço sobre valor patrimonial) dos FIIs.
Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto a cota está do valor justo. Acima deste nível, o papel é negociado com ágio e abaixo, com desconto. Neste ponto, o destaque fica para o Bresco Logística (BRCO11), cujo P/VPA está em 0,80 – o que representaria um desconto de 20%. Confira os demais fundos favoritos para 2023 e os respectivos detalhes:
| Ticker | Fundo | Segmento | P/VPA | Dividend Yield em 12 meses (%) | Retorno em 2022 (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 0,80 | 8,02 | 5,53 |
| KNRI11 | Kinea Renda Imobiliária | Híbrido | 0,87 | 7,77 | 11,82 |
| VISC11 | Vinci Shopping Centers | Shopping | 0,90 | 8,64 | 12,00 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 1,01 | 13,05 | 10,13 |
| TRXF11 | TRX Real Estate | Renda Urbana | 1,03 | 10,19 | 16,35 |
Fontes: Suno, Eleven Financial, XP, Clube FII, Levante, Inter, relatórios de corretoras e Economatica (27/12/2022)
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O que esperar para os FIIs de “papel” em 2023
Em 2022, o mercado de FIIs iniciava com a ameaça da forte pressão inflacionária, ciclo de elevação dos juros em andamento e as restrições impostas pela pandemia da Covid-19 ainda em um estágio avançado. Além disso, havia a expectativa para o comportamento da Bolsa em meio à eleição presidencial mais acirrada da história.
De uma forma geral, os desafios diminuíram em 2023 e hoje se concentram principalmente nas incertezas em torno do equilíbrio fiscal do País, que podem influenciar a taxa básica de juros da economia, a Selic – fator de extrema importância para o comportamento dos fundos imobiliários.
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Quanto mais elevada a Selic – que fechou o ano em 13,75% ao ano – mais rentável fica a renda fixa, que acaba atraindo os investidores da renda variável, inclusive de fundos imobiliários.
A parcela do mercado de FIIs que está blindada da elevação dos juros são os de recebíveis, ou de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) – indicador da renda fixa que acompanha a variação da Selic.
Desta forma, quando a inflação ou os juros sobem, a receita dos FIIs de “papel” tende a crescer, elevando o volume de dividendos distribuídos. E o contrário também é verdadeiro. Em períodos de queda dos indexadores, essa classe de ativo acaba reduzindo os rendimentos e perdendo a atratividade – como ocorreu no terceiro trimestre de 2022, quando houve deflação.
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“O que deve ser observado pelos investidores é se o atual patamar [da taxa Selic] deve se manter e possivelmente se a taxa deverá começar a cair em breve”, observa Michele Costa, sócia da Brio Investimentos. “Taxas mais elevadas, portanto, são benéficas para os fundos de ‘papel’, com títulos indexados ao CDI”.
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CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
Um dos FIIs de “papel” favoritos do mercado para capturar o atual nível da Selic é o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), que tem atualmente um patrimônio líquido de R$ 1,56 bilhão.
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De acordo com o último relatório gerencial, divulgado em novembro, os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) respondem hoje por 85% do portfólio da carteira. O saldo remanescente está alocado especialmente em cotas de outros FIIs.
Entre os CRIs, aponta o documento, 54% têm como indexador o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e 46%, o CDI.
“Diante do cenário de deterioração fiscal e menores expectativas de queda da Selic em 2023, optamos pela entrada do veículo [recomendação de compra do fundo] para maior exposição ao CDI”, pontua Gustavo Caetano, analista de FIIs do Inter. “O HGCR11 possui importante diversificação entre os diferentes indexadores, o que traz maior estabilidade no seu fluxo de caixa e, consequentemente, na distribuição de proventos no horizonte relevante”.
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Em 12 meses, o dividend yield do HGCR11 está em 13,05%, o maior entre os FIIs mais promissores para 2023.
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Como ficam os FIIs de “tijolo” em 2023?
Os fundos de “tijolo” tiveram as receitas comprometidas nos últimos anos pelas restrições impostas durante a pandemia da Covid-19, especialmente as carteiras voltadas para shoppings e escritórios, empreendimentos com circulação de pessoas reduzida no período.
A elevação da Selic – que saiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano – também ajudou na desvalorização dos FIIs de “tijolo”, dada a maior atratividade da renda fixa.
Neste momento, o mercado financeiro teme que um possível aumento de gastos do governo Lula exija do Banco Central a manutenção do atual patamar da Selic por mais tempo do que o esperado. A preocupação tem elevado os juros futuros do País – movimento que aumenta ainda mais o retorno da renda fixa e reduz o apelo dos FIIs de “tijolo”.
“Os fundos de ‘tijolo’ acabam potencialmente sofrendo mais [com a expectativa de juros maiores], fazendo com que a expectativa de retomada do segmento, que estava em curso, possa ser postergada”, avalia Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP.
Mesmo assim, muitos fundos de “tijolo” estão negociando abaixo do valor patrimonial – considerado o valor justo das carteiras. Isso representa uma oportunidade para o investidor dada a qualidade dos portfólios destas carteiras, entre elas, as preferidas do mercado para 2023 nos segmentos de shopping, renda urbana, híbridos e logística.
Vinci Shopping Centers (VISC11)
O segmento de shopping foi um dos que mais sofreram nos últimos anos com as restrições impostas pela pandemia da Covid-19. Nos períodos mais críticos, estabelecimentos tiveram de fechar as portas, comprometendo seriamente as receitas dos FIIs do setor.
Em 2022, com a retomada da circulação de pessoas, os empreendimentos iniciaram uma recuperação e, em alguns casos, superaram até os resultados pré-pandemia.
As vendas de novembro do Vinci Shopping Centers (VISC11), por exemplo, registraram aumento de 11,2% na comparação com o mesmo período de 2019 – antes da disseminação da Covid.
O desempenho reforça o otimismo de Raul Grego, analista de FIIs da Eleven Financial, com o fundo, embora o especialista espere um ano de desafios para o segmento de shopping.
“A manutenção da taxa de juros em patamar elevado é um desafio para a continuidade do forte crescimento do setor em duplo dígito, mas ainda esperamos que as vendas tenham um aumento em linha com a inflação”, prevê. Dessa forma, vemos que os dividendos dos fundos imobiliários do setor devem apresentar um crescimento, dado que a vacância está relativamente controlada nos ativos”, completa.
Com uma área bruta locável (ABL) de 220 mil metros quadrados, o VISC11 tem no seu portfólio participação em 19 empreendimentos localizados em 12 diferentes estados. A taxa de ocupação atual da carteira está em 93,9%, a maior dos últimos doze meses.
O fundo de shopping negocia atualmente com um desconto na casa dos 10% e tem um dividend yield de 8,37% em 12 meses.
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Bresco Logística (BRCO11)
Com patrimônio líquido de R$ 1,796 bilhão, o Bresco Logística possui 11 imóveis que, juntos, somam uma ABL de 446 mil metros quadrados. 59% deles estão localizados em São Paulo, região nobre para o segmento.
Conforme aponta o último relatório gerencial da carteira, 93% dos inquilinos são classificados como grau de investimento – baixo risco de inadimplência. Mais de 90% desses locatários estão ligados aos segmentos de varejo, e-commerce e bens de consumo.
Dez imóveis do BRCO11 também ostentam classificação de qualidade elevada e estão locados atualmente para empresas como Pão de Açúcar, Magazine Luiza, Natura, Mercado Livre, Americanas, Carrefour, BRF e Whirlpool.
“Dada a elevada qualidade de seus ativos e o excelente histórico de ocupação, o BRCO11 é nossa aposta para o mercado de galpões logísticos em 2023”, crava Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários, em relatório do BTG Pactual.
Ele aponta que o fundo possui características essenciais na escolha de um bom fundo imobiliário, como qualidade na gestão, ativos de qualidade, previsibilidade na distribuição de dividendos e potencial de melhora operacional.
Em compilação mensal realizada pelo InfoMoney – com as carteiras recomendadas por dez corretoras – o Bresco Logística é há mais de um ano o FII mais indicado para compra.
Atualmente, a carteira enfrenta uma disputa judicial com o Pão de Açúcar, locatário do fundo, que entregou um dos imóveis locados e diverge sobre o pagamento da multa rescisória.
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TRX Real Estate (TRXF11)
Considerado um fundo de renda urbana, o TRX Real Estate investe em imóveis comerciais, especialmente no segmento de varejo. Entre os inquilinos do fundo estão nomes como Assaí, Pão de Açúcar, Sodimac, Extra e Carrefour. Com uma ABL de quase 441 mil metros quadrados, o portfólio do fundo conta com 49 imóveis em 13 estados.
De acordo com a equipe de gestão, 97% dos contratos de locação são atípicos – de longo prazo, sem permitir revisão de valores. O percentual tende a oferecer mais segurança aos investidores, de acordo com artigo assinado por Marcos Baroni, head de pesquisas em fundos imobiliários da Suno Research.
“Ou seja, há cláusulas muito importantes que defendem os interesses do fundo e consequentemente dos seus cotistas”, explica o Professor Baroni, como também é conhecido. Ele lembra que o prazo médio de vencimento dos vínculos do TRXF11 é de 14,3 anos.
O TRX Real Estate fechou 2022 sendo negociado um pouco acima do valor patrimonial e, nos últimos 12 meses, apresenta um dividend yield de 10,19%.
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Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
Representante do segmento de fundos imobiliários híbridos – que investem em mais de uma classe de ativos – o Kinea Renda Imobiliária é o hoje o quarto maior FII da indústria em patrimônio líquido: quase R$ 3,9 bilhões.
No portfólio, o fundo conta com 21 imóveis, sendo 12 edifícios comerciais e nove centros logísticos, totalizando uma ABL de 765 mil metros quadrados. A vacância atual é de 1,74%.
Os espaços estão localizados predominantemente em São Paulo, inclusive em regiões consideradas nobres, como Vila Olímpia, Itaim, Avenida Paulista e Pinheiros. O FII da Kinea também tem quatro imóveis no Rio de Janeiro e dois em Minas Gerais. A carteira lista atualmente 95 locatários ligados principalmente aos setores corporativo e industrial.
O Kinea Renda Imobiliária é uma das apostas da Eleven Financial no segmento de fundos imobiliários híbridos em 2023, conforme sinaliza Grego, em relatório da casa de análise.
“[O fundo está entre os] que consideramos de melhor relação risco e retorno, com fundamentos sólidos, taxa de ocupação elevada e portfólio de excelente qualidade”, explica.
Grego também lembra que o KNRI11 tem hoje forte potencial de ganho de capital. A carteira iniciou o ano sendo negociada por aproximadamente 87% do valor patrimonial.
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