Como reconhecer armadilhas com FIIs e investir em cenário de aversão ao risco? Especialistas explicam

SÃO PAULO – Impactados negativamente pelo aumento dos juros, da inflação e pelo noticiário doméstico, os fundos imobiliários, representados pelo Ifix, apresentam queda da ordem de 6% no ano. Ainda que esse movimento possa destacar armadilhas do mercado, pode também trazer oportunidades – e é importante que o investidor saiba separar o joio do trigo ao investir.

Durante painel do FII Talks 2021, realizado pelo InfoMoney nesta quarta-feira (29), gestores de fundos imobiliários da Rio Bravo, VBI Real Estate e do Credit Suisse compartilharam suas visões sobre a classe, sobre os segmentos com maiores oportunidades no momento e, ainda, sobre como proteger a carteira no cenário atual de grande volatilidade.

Na avaliação de Ken Wainer, fundador da VBI Real Estate, é importante que o investidor conheça a origem da distribuição do fundo antes de comprar as cotas. É possível, por exemplo, que tenha retorno elevado por ter comprado ativos com alavancagem, diz. “Do ponto de vista da distribuição, pode ser que a taxa de dividendos seja elevada em relação ao patrimônio líquido do fundo, mas depois a conta vem.”

Outro ponto destacado por Wainer recai sobre o impacto da inflação. “Quando pensamos no segmento residencial, estamos entusiasmados, mas temos que pensar se vamos conseguir repassar a inflação nos aluguéis – e isso vai depender de localização, se tem bastante demanda e se os custos estão controlados”, disse.

Algo que costuma ser muito considerado por investidores, mas que pode ser uma armadilha ao investir em FIIs, segundo Augusto Martins, do Credit Suisse (CSHG), é o dividend yield (o retorno com dividendos). Isso porque o múltiplo pode ser resultado de uma boa performance ou uma questão conjuntural – como alavancagem, desconto na taxa de administração, inflação em alta ou, até mesmo, renda garantida – que pode não perdurar.

Ele cita como exemplo um fundo de recebíveis imobiliários com ativos atrelados à inflação medida pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), indicador que segue em forte alta no último ano, mas que deve arrefecer no futuro.

“Nos fundos de tijolo, a performance vem da valorização do imóvel. Nos [fundos] de papel, pode vir no curto prazo, na renda, e isso pode deixar o investidor míope”, diz.

O perfil de risco do investidor também é algo extremamente importante, segundo Martins, e pode ser uma armadilha. Isso porque ativos que oferecem maiores retornos costumam ter em suas origens atividades de maior risco, como é o caso dos papéis “high grade“, que oferecem remuneração mais alta, dado o risco elevado. “Mais que retorno, é preciso olhar se o risco está dentro do apetite do investidor.”

Foco no longo prazo

Ainda que os fundos imobiliários tenham maior liquidez que o mercado imobiliário tradicional, como na compra e venda de um apartamento, por exemplo, isso não significa que as operações de FIIs devam ter como foco o curto prazo, destacam os gestores.

“É importante lembrar que os FIIs são ativos de renda variável, precificados com base em taxa de juros, perspectiva de aluguel, relação de oferta e demanda – e tudo isso são premissas de longo prazo”, reforça Alexandre Rodrigues, sócio da Rio Bravo, que também participou do painel.

Para Martins, do CSHG, um investidor que tenha um prazo de investimento de três meses, por exemplo, não deve ir para o mercado de FIIs, mas ficar na renda fixa, em ativos pós-fixados (com retorno atrelado à taxa básica de juros).

Como montar uma carteira de FIIs?

Diante do cenário de maior volatilidade e grande incerteza, ainda faz sentido investir em FIIs? E como montar uma carteira neste contexto?

Na avaliação dos convidados do InfoMoney, o momento de queda dos mercados contribui para oportunidades na classe, como é o caso de fundos de galpões logísticos e de lajes corporativas bem localizados.

Na carteira do fundo de fundos imobiliários (FOF) da casa, que compra e vende cotas de outros FIIs, Martins, do CSHG, destaca que tem montado hedge (proteção) dentro da própria indústria de FIIs, de forma a se proteger do cenário de maior aversão ao risco, por meio de cotas de fundos de recebíveis imobiliários, os chamados fundos de papel.

“Diante do ciclo de aumento da taxa Selic, uma boa posição é a de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) pós-fixados, dado que não se tem um consenso de até onde a Selic pode ir, o que ajuda a proteger a carteira”, diz.

“No nosso FOF, alocamos parte razoável em um FII pós-fixado, que estava sendo negociado com desconto de 10% em relação ao valor patrimonial, e que tem trazido um retorno positivo para a carteira.”

Já Rodrigues, da Rio Bravo, recomenda cuidado com yields muito altos ao montar uma carteira, além de uma análise do risco por trás dos ativos. Montar uma seleção diversificada em perfil de imóveis, gestoras e ativos com alta liquidez também está entre as sugestões do gestor.

Ele diz gostar ainda de fundos de recebíveis pós-fixados e fundos de fundos, de forma a aumentar a proteção da carteira no cenário atual.