Crédito imobiliário para MEI quase quadruplica em 5 anos; como fazer financiamento sendo microempreendedor?

SÃO PAULO – Criado em 2008 para legalizar o trabalho informal, o Microempreendedor Individual, mais conhecido como MEI, soma mais de 11,2 milhões de pessoas – que agora entraram na mira do crédito imobiliário. Visto como uma categoria que consegue comprovar renda e fluxo de caixa por meio de emissão de nota fiscal e movimentação bancária, agentes financeiros e fintechs criam ambientes virtuais para capturar este consumidor que, pelas regras do programa, pode faturar até R$ 81 mil por ano.

Os microempreendedores formam um dos públicos que mais têm avançado no financiamento habitacional para pessoas físicas nos últimos cinco anos, conforme dados do Banco Central (BC). A carteira de crédito para compra de imóvel por MEI saiu de R$ 2,7 bilhões em março de 2016 e chegou a R$ 10,1 bilhões em março deste ano, de acordo com o Painel de Informações de Crédito do BC. Só do ano passado para cá, cresceu cerca de 25%.

Parece pouco se comparado à carteira total de financiamento imobiliário para pessoas físicas, que soma R$ 734 bilhões, mas chama atenção pela velocidade com que avança e ganha volume dentro de marketplaces que conectam tomadores de crédito a bancos, financeiras e outras fintechs.

“O MEI se tornou interessante porque passou a ser uma entidade visível”, afirma Diego Perez, presidente da ABFintechs (Associação Brasileira de Fintechs). “A quantidade de abertura de MEIs também vem acelerando. Eles passaram a usar serviços financeiros das fintechs e são clientes com potencial de entrega”.

Ele explica que, no ambiente do open banking, quando o MEI acessa um serviço financeiro como o crédito imobiliário de longo prazo, todas as outras instituições financeiras conseguem enxergá-lo e acompanhar o seu fluxo de recursos, o que melhora a sua condição na obtenção de taxas menores. “E no marketplace, ele consegue comparar as taxas e condições de crédito imobiliário de diferentes instituições financeiras”, observa Perez.

Taxas e prazos diferentes do crédito para autônomo

Diferente do autônomo que tem dificuldades para comprovar renda mensal e muitas vezes está fora do sistema financeiro, a oferta de crédito é tida como de menor risco para o MEI. É o que defende a Credimorar. Com 95% das transações dedicadas ao crédito imobiliário, a plataforma – que pertence ao grupo Brasil Brokers – olha para o MEI com elevado grau de interesse e aponta vantagens em oferecer empréstimo de longo prazo para esta categoria.

Como o microempreendedor possui documentação, há mais subsídio para que os bancos sintam confiança em oferecer o empréstimo. “Sabemos que a renda foi oriunda de prestação de serviço com nota e é regulado, o que abre o leque dentro do mercado imobiliário”, afirma Thiago Teixeira, CEO da Credimorar. “Já a vantagem para o MEI é poder escolher em qual banco quer se financiar”.

A Credimorar iniciou sua operação há quatro anos. Só no primeiro trimestre de 2021, intermediou R$ 1 bilhão em crédito imobiliário, um avanço de 107% em relação ao primeiro trimestre de 2020. “Projetamos R$ 5 bilhões em transações em 2021, o dobro do de 2020”, diz Teixeira.

O tíquete médio de empréstimos de longo prazo na plataforma é de R$ 350 mil, o que combina com o perfil de crédito do MEI. Teixeira explica que para a compra da casa própria, o microempreendedor costuma financiar imóveis que custam de R$ 250 mil a R$ 300 mil. Com R$ 50 mil de entrada, as parcelas mensais ficam em torno de R$ 1,7 mil, com taxa média de juros de 6,99% ao ano e prazo de 30 anos para pagar.

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A Credimorar opera com os três maiores bancos privados do país na sua plataforma e diz que taxas e prazos têm pequenas diferenças entre eles. O Santander, por exemplo, é o único que aceita parcelamento em até 35 anos, dependendo da idade da pessoa.

Já no caso do Bradesco, segundo Teixeira, as taxas variam de acordo com o relacionamento e a renda do cliente. O banco cobra 6,90 % de juros ao ano de quem tem renda mensal de até R$ 10 mil. A partir desta faixa, a taxa cai para 6,70%. “Se todo autônomo entendesse como funciona o MEI e as oportunidades de crédito que esta condição lhe confere, sairia da informalidade”, explica Teixeira.

Comprovação de renda facilita o crédito

Na avaliação das fintechs, o número de MEIs vem avançando rápido também por conta da mudança de autônomos que resolveram virar microempreendedores para terem acesso ao crédito. Só em 2020, o número de MEIs cresceu 8,4% no país em relação a 2019. Do total de 3,4 milhões de CNPJs abertos no ano passado, 2,7 milhões eram MEIs, segundo dados do Ministério da Economia.

“Até pela facilidade que é abrir um MEI, os profissionais liberais buscam se regularizar no mercado para provar renda e conseguir crédito”, avalia Ritchie Neres de Carvalho, CEO da BR Prime, marketplace de crédito imobiliário, com sede em Brasília.

O executivo salienta, no entanto, que muitos MEIs já são resultado de pessoas que perderam seus empregos na pandemia e resolver empreender, até por não terem conseguido se recolocar no mercado de trabalho. E os bancos começaram a perceber isso e tratam a categoria como os assalariados, servidores públicos e até empresários na concessão de crédito imobiliário.

“A gente trabalha com muito volume de crédito e quanto mais informação e comprovação da atividade profissional, melhor. Passa mais segurança ao banco. Até o Sebrae dá suporte ao MEI”, diz Neres.

A BR Prime, que começou a operar há cinco anos, conta com 300 parceiros em seu marketplace, entre imobiliárias, correspondentes bancários, consultores financeiros e corretores. Dos bancos, representa o Santander, o Itaú, o Bradesco, o Daycoval e o BRB no financiamento de imóvel. O volume de empréstimos contratados mensalmente oscila entre R$ 40 milhões e R$ 50 milhões.

Para o MEI ter acesso a essas linhas, precisa apresentar extrato bancário dos últimos três meses, cópia do Imposto de Renda (IR) e o registro de MEI. “O resto a plataforma faz. Analisa o seu perfil de renda, confere o IR, avalia o perfil profissional, verifica o nível de endividamento, sua capacidade de pagamento e se há restrição no mercado (SPC, Serasa)”, afirma Neres.

Os juros anuais dos empréstimos variam de 6,43% (BRB) a 6,99% (Santander), com prazos de até 35 anos. De janeiro a 15 de junho, a BR Prime intermediou 593 financiamentos para a compra da casa própria e os MEIs representam entre 15% a 20% deste total.

MEI também financia compra de salas comerciais

Já a ACT, que está focada em financiamento imobiliário e em operações de home equity (empréstimo com garantia de imóvel) desde 2004, vê um momento de curva de alta acentuada no crédito imobiliário no país de junho de 2020 para cá. “As concessões mensais da indústria financeira saíram de R$ 4 bilhões para R$ 12 bilhões. Nunca geramos tanto crédito imobiliário assim”, afirma Antônio Carlos Oliveira, diretor executivo da ACT, marketplace que presta assessoria para crédito imobiliário.

Em sua plataforma, o aumento das transações foi de 70% em 2020 em comparação com 2019 e, de junho de 2020 até o final de maio de 2021, o avanço é superior a 90%, totalizando R$ 200 milhões em contratos fechados. Desse total, 89% é empréstimo para pessoa física (PF), 1% para MEI e 10% para pessoa jurídica (PJ).

O marketplace tem 16 parceiros entre bancos, fintechs e sociedade de crédito imobiliário. Oliveira acredita que deve aumentar a participação do MEI na tomada de recurso imobiliário dentro de sua plataforma no segundo semestre e já tem visto este avanço acontecer especialmente no Nordeste – a sede da empresa, aliás, fica em Salvador. “E não só para compra do primeiro imóvel. Os MEIs têm procurado financiamento tanto para a compra de salas comerciais quanto de residências e casas de veraneio”, diz Oliveira.

Ele explica que a pandemia também fez as pessoas buscarem casas maiores para financiar, já que estão passando mais tempo isoladas com a família e no home office. “Com a documentação toda em ordem, o MEI pode ter o crédito imobiliário aprovado em até 5 dias úteis e escolher onde se financiar e que taxa pagar”, conta Oliveira. Os juros na plataforma variam de 6,7% a 9% ao ano.