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A pandemia da Covid-19 atingiu todas as esferas sociais e econômicas da sociedade e, claro, teve impacto também no mercado imobiliário.
Analisando os três principais setores de imóveis comerciais – escritórios corporativos, condomínios logísticos e shopping centers –, podemos afirmar que o mercado de imóveis logísticos foi o que se manteve mais estável e, em determinadas áreas de atuação, foi inclusive alavancado durante a crise.
As restrições governamentais e de isolamento pouco alteraram a dinâmica da logística, que engloba o uso dos imóveis e o transporte de cargas – diferentemente do que aconteceu com shoppings e escritórios, que foram diretamente afetados.
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Mesmo antes da crise, foi constatado que empresas com atuação no comércio eletrônico representavam uma parcela crescente entre inquilinos de condomínios logísticos no Brasil.
E, durante os últimos três meses, o e-commerce se estabeleceu como uma solução, impulsionado pelo distanciamento social e a necessidade que as pessoas mantêm com seus hábitos de consumo.
Para atender à demanda que surgiu praticamente do dia para a noite, as empresas adaptaram suas atuações e investiram em logística de diversas formas.
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Algumas apostaram em fulfillment e marketplace, outras nos Correios, drive-thru de produtos, entregas por aplicativo de transportadoras, entre outros.
O setor do e-commerce foi o grande responsável por novas locações em imóveis logísticos de alto padrão durante o período de pandemia.
As absorções mais relevantes foram assinadas por empresas que estão ligadas a este tipo de operação.
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Segundo estudos, essas movimentações refletem a necessidade das empresas de melhorar sua atuação logística, reduzir custo do frete e aumentar área de armazenagem de produtos.
Muitas das empresas que citam a questão do e-commerce como a grande solução do momento observam que ainda estamos longe de suprir as vendas que eram efetuadas em lojas físicas.
Conforme pontuado, o mercado de e-commerce ainda é recente no Brasil. Quando comparamos ao mercado consumidor dos Estados Unidos ou da Europa, percebemos que, no Brasil, o comércio eletrônico é utilizado por uma parcela ainda muito pequena da população.
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Por outro lado, as pessoas que, por conta da pandemia, passaram a aderir a esse modelo de consumo estão gostando da experiência e muitas relatam que certamente devem manter esse hábito após a pandemia.
Renegociações de aluguéis
Analisando os contratos de locações de empresas em condomínios logísticos, notamos que realmente houve inúmeras solicitações, por parte dos inquilinos, por uma redução do aluguel durante o período da pandemia.
No geral, os proprietários estavam abertos ao diálogo e muitos se propuseram a estudar a questão.
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Porém, ouvimos de diversos proprietários que, antes de conceder o desconto, foi analisado se a operação do inquilino tinha sido impactada de fato pela pandemia.
Nas negociações de contratos, observamos que foram consideradas as seguintes opções:
* Redução parcial dos pagamentos durante os meses de pandemia, sendo esta redução cobrada nos meses subsequentes ao fim da quarentena imposta pelo governo;
* Redução parcial do pagamento, com contrapartida de aumento na multa rescisória em caso de antecipação da mesma; e
* Carência de aluguel por um curto prazo, com possibilidade, em alguns casos, de revisão para cima do aluguel após este período.
Observamos também que os inquilinos que não foram afetados diretamente pela pandemia tiveram seus pleitos negados.
O retorno do investimento
A demanda por condomínios logísticos é recente em todo o mundo, mas cresce em grande escala a cada ano.No Brasil, a implantação e o desenvolvimento deste tipo de imóvel ganhou força na última década.
Por ser um segmento relativamente novo, ainda existia uma certa desconfiança em relação aos riscos envolvidos nesse tipo de operação.
Durante a pandemia, no entanto, a força e a importância deste modelo de negócio ficaram ainda mais em evidência. Hoje, ele já é considerado um dos mais resilientes e promissores no país.
Existe uma projeção de aumento no preço de venda por metro quadrado de uma propriedade logística, ora por conta da escassez desse tipo de negócio e da resiliência em enfrentar crises, ora por conta da busca de investidores por retornos melhores, já que a taxa básica de juros (Selic) e os investimentos financeiros estão abaixo do retorno de um investimento imobiliário desse tipo.
Caso isso ocorra, podemos esperar uma estabilização na taxa de retorno destes imóveis (Cap Rate), fazendo com que esses valores se aproximem dos vistos em outros tipos propriedades para investimento, como o setor de lajes corporativas.
